Inwestowanie w nieruchomości

Skąd bierze się wartość nieruchomości? Jakie czynniki mają wpływ na podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości?

1. Lokalizacja

Dlaczego to ważne?

Udogodnienia
Status dzielnicy
Widok

Powyższe, to jedne z najważniejszych czynników, które mają wpływ na rynkową wartość nieruchomości. Z kolei bezpośrednie sąsiedztwo sklepów wielkopowierzchniowych, przestrzeni przemysłowych, węzłów komunikacyjnych czy dróg szybkiego ruchu możne mieć kluczowe znaczenie dla wyceny nieruchomości komercyjnych.

Na co zwracać uwagę?

Przede wszystkim na obowiązujące plany zagospodarowania oraz studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Warto poświęcić czas na sprawdzenie kierunków rozwoju sąsiednich przestrzeni i tras dojazdowych do nieruchomości.

2. Wycena

Dlaczego to ważne?

Finansowanie zakupu
Ocena rentowności
Podatki i dodatkowe koszty zakupu

Na co zwrócić uwagę?

Najczęściej wykorzystywane metody oszacowania wartości nieruchomości to:

Wycena porównawcza – weryfikacja ostatnio zawieranych transakcji, dla możliwie podobnych nieruchomości
Podejście kosztowe – oszacowanie kosztów koniecznych do poniesienia, aby dziś wybudować identyczną nieruchomość
Wycena dochodowa – oparta na obliczeniu potencjalnych przepływów pieniężnych, najczęściej używana do wyceny nieruchomości inwestycyjnych

3. Cel i Horyzont

Dlaczego to ważne?

Pomimo dużego rynku wtórnego, trzeba wziąć pod uwagę płynność. Niesprecyzowany cel i horyzont inwestycji może doprowadzić do chwilowej utraty płynności finansowej, szczególnie kiedy zakup jest finansowany kredytem.

Na co zwrócić uwagę?

Najczęściej spotykane podejścia:

Kup i mieszkaj – oszczędność na czynszu, prestiż posiadania własnej nieruchomości, wzrost wartości w czasie
Kup i wynajmij – pasywny przychód i długoterminowy wzrost wartości, za cenę bieżącej obsługi najemców. Konieczna szczegółowa analiza ekonomiczna. Ryzyko pustostanów
Kup i sprzedaj – tzw. flip, szybka odsprzedaż nieruchomości zakupionej po atrakcyjnej cenie po dokonaniu kosmetycznych poprawek
Kup i trzymaj – nastawienie na duży długoterminowy wzrost wartości, często element planowania emerytury, edukacji dzieci, konieczność ponoszenia bieżących kosztów i podatków

4. Przepływy pieniężne i potencjalne zyski

Dlaczego to ważne?

Cel zakupu determinuje sposób użytkowania, co ma wpływ na schemat przychodów i kosztów związanych z nieruchomością. Są to aspekty kluczowe dla oceny potencjalnego zysku z nieruchomości

Na co zwracać uwagę?

Potencjalne przychody z najmu
Możliwość długoterminowego wzrostu cen
Korzyści podatkowe (możliwa stawka amortyzacji)
Koszty bieżących napraw w nieruchomości
Zakup ze środków własnych vs kredyt hipoteczny (analiza makroekonomiczna, szczególnie dot. stóp procentowych)

5. Rynek pierwotny vs. wtórny

Dlaczego to ważne?

Nowe nieruchomości często są łatwiejsze w dostosowaniu pod konkretne oczekiwania, mają też dokładną dokumentację techniczną oraz unormowaną sytuację prawną

Podsumowanie

Nieruchomości oferują atrakcyjną relację rentowności do ponoszonego ryzyka, ale konieczne jest zrozumienie podstawowych mechanizmów opisanych powyżej. Tylko świadome decyzje dadzą inwestorom dostęp do korzyści jednocześnie rozpraszając podejmowane ryzyko.